قوانین خرید ملک در دبی چیست؟ برای خارجی‌ها و ایرانی‌ها

قوانین خرید ملک در دبی برای اتباع خارجی متفاوت از افراد ساکن امارات است. همچنین پروسه خرید ملک و قوانین آن در دبی بستگی به نوع ملک دارد، اینکه ملک مورد معامله آماده تحویل است و یا در حال ساخت که در ادامه قوانین هرکدام را مورد بررسی قرار می‌دهیم.

آیا خارجی‌ها به راحتی میتوانند در دبی خانه بخرند؟‌

بله خارجی‌ها به راحتی می‌توانند در دبی خانه بخرند، اما فقط در مناطق مشخصی به نام مناطق آزاد (Freehold) که مالکیت کامل برای خریداران خارجی فراهم است. خرید ملک در این مناطق به خریداران خارجی امکان می‌دهد تا سند مالکیت به نام خود داشته باشند و محدودیتی در این زمینه وجود ندارد. همچنین، خرید ملک در دبی می‌تواند امکان دریافت ویزای اقامت را نیز برای خریداران فراهم کند.

این مناطق آزاد شامل موارد زیر است:

1. دبی مارینا
2. داون‌تاون دبی
3. پالم جمیرا
4. جمیرا لیک تاورز (JLT)
5. بیزنس بی
6. امارات هیلز
7. جمیرا ویلج سرکل (JVC)
8. جمیرا ویلج تراینگل (JVT)
9. دبی اسپورتس سیتی
10. عربین رنچز
11. میردیف هیلز
12. سیلیکون اوسیس
13. دبی هیلز استیت
14. آکویا اکسیجن
15. پروژه‌های تاون‌هوس‌ در دبی لند

قوانین خرید ملک در دبی چه چیزهایی هستند؟

به صورت خلاصه هنگام خرید ملک در دبی به نکات زیر توجه داشته باشید همچنین این قوانین برای تمام دنیا و ملیت‌ها یکسان است:

• خرید در مناطق آزاد (Freehold): خارجی‌ها فقط در مناطق آزاد مجاز به خرید ملک هستند.
• سند Oqood: پس از پرداخت درصدی از قیمت ملک، سند Oqood دریافت می‌شود که مالکیت شما را تثبیت می‌کند.
• پرداخت هزینه‌های انتقال سند: خریدار باید 4٪ از ارزش ملک را به دایره اراضی دبی پرداخت کند.
• تسویه کامل در خرید املاک آماده: در هنگام انتقال سند، کل مبلغ ملک باید پرداخت شود.
• انتقال وجه به حساب امانی (Escrow Account): تمام پرداخت‌ها به حساب امانی پروژه واریز می‌شود.
• بررسی وام بانکی: اگر از وام بانکی استفاده می‌کنید، نامه تأییدیه بانک ضروری است.
• پرداخت کمیسیون مشاور املاک: در برخی موارد، سازنده پورسانت مشاور املاک را پرداخت می‌کند، بنابراین خریدار از این هزینه معاف است.
• نظارت دایره اراضی دبی (DLD): تمامی معاملات ملکی تحت نظارت دایره اراضی دبی انجام می‌شود.
• پرداخت از طریق ارز درهم: تمامی پرداخت‌ها باید به درهم، پول ملی امارات، انجام شود.
• استفاده از حساب‌های بانکی معتبر: برای امنیت بیشتر، توصیه می‌شود از حساب‌های بانکی معتبر برای انجام پرداخت‌ها استفاده کنید.
• برای دریافت اقامت: طبق قوانین امارات، تنها املاکی که تکمیل شده‌اند و ارزش آن‌ها حداقل یک میلیون درهم (یا بیشتر) است، می‌توانند به خریدار ویزای اقامت بدهند.
• امکان کار در دبی: با خرید خانه امکان کار کردن در آن‌جا را ندارید و باید ویزاری کار دریافت کنید.
• خرید به صورت شریکی: اگر به صورت شریکی ملکی در دبی خریدید باید سهم هر نفر یک میلیون درهم باشد و یک سند خانه اعطا می‌شود.
• معمولاً برای املاکی که ارزش آن‌ها حداقل یک میلیون درهم باشد، ویزای اقامت دو یا سه ساله صادر می‌شود و قابل تمدید است.
• ویزای 5 ساله: برای افرادی که ملکی با ارزش حداقل 5 میلیون درهم خریداری کنند.
• ویزای 10 ساله: برای افرادی که ملکی با ارزش حداقل 10 میلیون درهم یا ترکیبی از سرمایه‌گذاری‌های دیگر در امارات دارند.

آیا قوانین خرید ملک برای ایرانی‌ها متفاوت است؟

برای ایرانی‌ها، قوانین خرید آپارتمان در دبی یا ملک تفاوت زیادی با قوانین عمومی برای سایر ملیت‌ها ندارد. تنها ممکن است به دلیل تحریم‌های زیاد در انتقال پول کمی با دشواری مواجه شوند.

حتما از حساب امانی استفاده کنید!

حساب امانی (Escrow Account) یک حساب بانکی خاص است که در معاملات ملکی برای حفظ امنیت و شفافیت مالی بین خریدار و سازنده استفاده می‌شود. این حساب به صورت مشترک بین سازنده و دایره اراضی دبی (DLD) ایجاد می‌شود تا اطمینان حاصل شود که پول‌های پرداخت‌شده توسط خریداران تنها در صورت پیشرفت پروژه و طبق برنامه‌های ساخت به سازنده منتقل شود.

ویژگی‌های اصلی حساب امانی:

1. حفظ امنیت مالی خریدار: خریدار مبالغ پرداختی خود را به حساب امانی واریز می‌کند، اما سازنده نمی‌تواند بلافاصله این پول‌ها را برداشت کند. پول تنها زمانی به سازنده پرداخت می‌شود که پروژه به مراحل خاصی از پیشرفت رسیده باشد.

2. نظارت دولت امارات: دایره اراضی دبی (DLD) بر حساب امانی نظارت دارد تا اطمینان حاصل شود که پول‌ها به درستی و طبق قرارداد خرج می‌شود.

3. جلوگیری از سوءاستفاده سازنده: اگر سازنده نتواند به تعهدات خود عمل کند و پروژه مطابق برنامه پیش نرود، نمی‌تواند پول‌ها را از حساب امانی برداشت کند. این موضوع خریدار را از ضررهای احتمالی محافظت می‌کند.

4. شرط اجباری برای فروش اقساطی: برای پروژه‌های در حال ساخت، سازندگان ملزم به استفاده از حساب امانی هستند تا خریداران با اطمینان بیشتری در این پروژه‌ها سرمایه‌گذاری کنند.

مزایا برای خریداران:

•اطمینان از تکمیل پروژه: خریداران مطمئن می‌شوند که پولشان تنها برای تکمیل پروژه هزینه می‌شود.

•کاهش ریسک: اگر سازنده به تعهدات خود عمل نکند، پول‌های واریزی خریداران محفوظ می‌ماند.

•شفافیت در معاملات: با نظارت دایره اراضی دبی، تمامی معاملات شفاف و مطابق قوانین انجام می‌شود.

به طور کلی، حساب امانی برای حفظ منافع خریداران و تضمین تکمیل پروژه‌های ساختمانی در دبی طراحی شده است و یکی از ابزارهای مهم در معاملات ملکی امارات به شمار می‌آید.

قوانین خرید و فروش املاک آماده

خرید املاک آماده تحویل و ساخته شده در دبی از طریق مشاورین املاک انجام می‌شود. فروشنده سند ملک و کارت شناسایی آن را به همراه اجازه‌نامه فروش و اجاره به آژانس‌های املاک ارائه می‌کند. قوانین فروش و اجاره توسط دایره اراضی دبی (DLD) نظارت و کنترل می‌شوند. وقتی ملکی برای فروش یا اجاره لیست و تبلیغ می‌شود، دایره اراضی به فروشنده از طریق ایمیل یا پیامک اطلاع می‌دهد که مشاور املاک در حال بازاریابی ملک آنهاست.

وقتی خریدار و فروشنده به توافق می‌رسند، مشاور املاک فرم توافق‌نامه‌ای به نام MOU تنظیم می‌کند که شرایط فروش، مدت زمان انتقال سند، تعمیرات و سایر جزئیات را مشخص می‌کند.

در روز انتقال سند، خریدار باید 4٪ هزینه سند را به دایره اراضی دبی و 2٪ حق کمیسیون مشاور املاک را پرداخت کند، همچنین هزینه‌های دفتری به دفتر Trastee پرداخت می‌شود. برای املاک آماده تحویل، تسویه حساب کامل باید در روز انتقال سند انجام شود و هیچ مبلغی برای پرداخت دیرتر باقی نمی‌ماند؛ به این معنا که خریدار نمی‌تواند چک پس از خرید صادر کند و ملک باید کاملاً پرداخت شود تا انتقال سند انجام گیرد.

اگر خریدار قصد خرید ملک با وام بانکی را دارد، قبل از خرید باید نامه موافقت بانک را به مشاور فروشنده ارائه دهد و فروشنده را از این موضوع آگاه کند. پس از توافق، فرم MOU به بانک ارائه می‌شود و بانک ارزش ملک را ارزیابی کرده و میزان وام را به خریدار اطلاع می‌دهد. در روز انتقال سند، بخشی از مبلغ توسط خریدار و بخش دیگر از طریق وام بانکی به فروشنده پرداخت می‌شود.

تمامی معاملات ملکی از طریق چک‌های بین‌بانکی یا چک مدیریتی و کارت‌های بانکی انجام می‌شود. پرداخت نقدی امکان‌پذیر نیست و تنها از پول ملی امارات (درهم) استفاده می‌شود. دلار، یورو و سایر ارزها قابل قبول نیستند.

قوانین خرید و فروش املاک در حال ساخت

خرید املاک در حال ساخت و پیش‌فروش مستقیماً از طریق شرکت‌های سازنده انجام می‌شود. سازندگان برای تسریع فروش، پروژه‌های خود را به مشاورین املاک معتبر ارائه می‌دهند. از آنجا که خریداران نیاز به مشاوره و مقایسه املاک در مناطق مختلف دارند، هر سازنده فقط اطلاعات مربوط به پروژه‌های خود را دارد و اطلاعاتی درباره املاک خارج از این پروژه‌ها ارائه نمی‌دهد.

شرکت‌های سازنده برای قرار دادن پروژه‌های خود در لیست مشاورین املاک، پورسانت را مستقیماً به آن‌ها پرداخت می‌کنند و به همین دلیل خریدار از پرداخت کمیسیون به مشاور املاک معاف است. هزینه ثبت سند در دبی 4٪ از ارزش ملک است که خریدار باید در ابتدای خرید به دایره اراضی دبی پرداخت کند. همچنین مبلغی حدود 5,000 درهم (قابل تغییر) برای هزینه‌های اداری و عقد قرارداد نیز باید پرداخت شود.

آیا ملک در حال ساخت را می‌توان به شخص دیگری منتقل یا بازفروش کرد؟

بله، مبلغ پرداختی سازندگان برای صدور مجوز فروش متفاوت است، اما معمولاً پس از دریافت سند Oqood و پرداخت حداقل 40٪ از مبلغ ملک، خریدار می‌تواند در صورت تمایل ملک خود را بفروشد یا به شخص دیگر انتقال دهد.

حساب بانکی پروژه‌های در حال ساخت چگونه است؟

تمامی پروژه‌های در حال ساخت باید حساب امانی (Escrow Account) مشترک با دولت امارات داشته باشند. بدون ثبت این حساب، پروژه اجازه فروش اقساطی ندارد. این حساب تضمین می‌کند که سازنده نمی‌تواند بدون پیشرفت کار مطابق برنامه، پول از حساب برداشت کند. این قوانین اعتماد بین‌المللی خریداران را جلب کرده و امکان خرید غیر حضوری و انتقال پول از سراسر جهان را فراهم می‌کند.

نحوه ی انتقال وجه و خرید نهایی به چه صورت است؟

پرداخت وجه به حساب امانی (Escrow Account) سازنده با نام پروژه یا سازنده انجام می‌شود. این پرداخت‌ها می‌توانند از طریق حساب‌های بانکی بین‌المللی، کارت اعتباری (Credit Card)، کارت نقدی (Debit Card)، حواله (TT) یا صرافی‌های معتبر با شعبه در امارات انجام شوند. همچنین می‌توان از ماشین‌های ATM و ارزهای دیجیتال که به درهم تبدیل می‌شوند، استفاده کرد. شرکت ما نیز امکان تسهیل پرداخت مستقیم را فراهم می‌کند.

مراحل خرید ملک در امارات به ترتیب

1. انتخاب ملک

• ابتدا ملکی را که قصد خرید آن را دارید (مسکونی یا تجاری) در یکی از مناطق آزاد دبی انتخاب می‌کنید.
• بهتر است با مشاورین املاک معتبر مشورت کنید و املاک مختلف را مقایسه کنید.

2. بررسی مدارک و توافق با فروشنده

• پس از انتخاب ملک، مدارک و مشخصات ملک را به‌دقت بررسی کنید. از جمله سند مالکیت (Oqood) و وضعیت قانونی ملک.
• با فروشنده یا نماینده‌اش مذاکره کرده و بر سر قیمت و شرایط خرید به توافق برسید.

3. تنظیم توافق‌نامه (MOU)

• پس از توافق، مشاور املاک یک توافق‌نامه به نام “Memorandum of Understanding” (MOU) تنظیم می‌کند. در این سند، تمام جزئیات معامله شامل قیمت، شرایط پرداخت، زمان انتقال سند و وظایف طرفین مشخص می‌شود.
• در این مرحله، خریدار معمولاً 10٪ از قیمت ملک را به‌عنوان سپرده (deposit) به فروشنده پرداخت می‌کند.

4. افتتاح حساب امانی (Escrow Account)

• برای اطمینان از شفافیت مالی و امنیت معامله، پرداخت‌ها به یک حساب امانی (Escrow Account) واریز می‌شود.

5. بررسی مدارک قانونی توسط دایره اراضی دبی (DLD)

• دایره اراضی دبی (Dubai Land Department) مدارک فروشنده و خریدار را بررسی می‌کند تا صحت معامله را تأیید کند.
• برای این کار باید اسناد مالکیت، کارت شناسایی و سایر مدارک قانونی به DLD ارائه شود.

6. پرداخت هزینه‌ها

• خریدار موظف است 4٪ از قیمت ملک را به‌عنوان هزینه انتقال سند به دایره اراضی دبی پرداخت کند.
• همچنین هزینه‌های اضافی مانند حق کمیسیون مشاور املاک (در صورت لزوم) و هزینه‌های دفتری پرداخت می‌شود.

7. انتقال سند

• پس از پرداخت تمامی هزینه‌ها و تکمیل مدارک، سند ملک به نام خریدار منتقل می‌شود.
• خریدار در این مرحله مالک رسمی ملک می‌شود و سند مالکیت به او تحویل داده می‌شود.

8. تسویه حساب کامل

• در روز انتقال سند، خریدار باید کل مبلغ ملک را پرداخت کند. در خریدهای نقدی، تمام مبلغ به‌صورت کامل پرداخت می‌شود و در صورتی که از وام بانکی استفاده شود، بانک نیز بخش وام گرفته‌شده را به فروشنده پرداخت می‌کند.

9. دریافت کلید و تسویه نهایی

• پس از انتقال سند، خریدار می‌تواند کلید ملک را تحویل بگیرد و تسویه نهایی انجام می‌شود.

10. ثبت نهایی در سیستم دایره اراضی دبی

• در این مرحله، معامله به‌طور رسمی در سیستم دایره اراضی دبی ثبت می‌شود و خریدار مالکیت کامل ملک را به‌دست می‌آورد.

مدارک مورد نیاز چیست؟

• کپی پاسپورت معتبر
• ویزای اقامت امارات (در صورت داشتن اقامت)
• کارت شناسایی امارات (اگر اقامت دارید)
• عقدنامه یا مدرک ازدواج (در صورت خرید مشترک توسط زوج‌ها)
• نامه تأییدیه بانک (در صورت خرید ملک با وام بانکی)
• رسید پرداخت‌های اولیه (مثل سپرده یا قسط اول)
• فرم امضاشده MOU (Memorandum of Understanding)
• سند مالکیت (Oqood) (در صورت خرید ملک آماده)

سخن آخر و نکته‌های آخر

قبل از خرید، بهتر است ملک از نظر فنی و ساختاری توسط یک متخصص بررسی شود پیشنهاد ما استفاده از کارشناسان dxbestate است که میتوانید داخل واتساپ یا تلگرام پیام بدید. پس از خرید، پروسه انتقال اشتراک‌های آب، برق و خدمات دیگر به نام خریدار باید انجام شود. همچنین، خریداران باید از هزینه‌های نگهداری سالانه ملک و شارژ ساختمان مطلع باشند. دبی در حال حاضر مالیات بر خرید ملک ندارد، اما هزینه‌های دولتی مانند 4٪ هزینه ثبت سند باید پرداخت شود.