انتقال مالکیت ملک در دبی یکی از مراحل مهم و قانونی در خرید، هدیه دادن یا تغییر مالکیت املاک است که تحت نظارت دپارتمان زمین دبی (DLD – Dubai Land Department) انجام می‌شود. این فرآیند می‌تواند به دو روش انتقال مالکیت املاک آماده و انتقال مالکیت املاک در حال ساخت صورت گیرد. علاوه بر مراحل اداری و قانونی، رعایت قوانین مالیاتی دبی نیز از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است تا انتقال مالکیت به صورت کامل و بدون مشکل انجام شود.
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که انتقال مالکیت همان فروش ملک است، اما این دو فرآیند کاملاً متفاوت‌اند. انتقال مالکیت می‌تواند در شرایطی غیر از فروش نیز رخ دهد، مانند انتقال بین اعضای خانواده، تغییر مالکیت از فرد به شرکت، یا هدیه دادن ملک به شخص دیگر. در این مقاله، مراحل قانونی انتقال مالکیت را بررسی می‌کنیم و تفاوت آن را با فرآیند فروش توضیح خواهیم داد. همچنین به معایب خرید ملک در دبی نیز اشاره خواهیم کرد تا دیدی کامل‌تر نسبت به این موضوع داشته باشید.
| مرحله | انتقال مالکیت املاک آماده | انتقال مالکیت املاک در حال ساخت |
|---|---|---|
| ۱️⃣ انتخاب ملک و مشاوره با کارشناسان املاک | ✔️ انتخاب و مشاوره با مشاور املاک | ✔️ انتخاب و مشاوره با مشاور املاک |
| ۲️⃣ بررسی قیمت و توافق خرید | ✔️ بررسی قیمت و توافق طرفین | ✔️ بررسی قیمت و توافق طرفین |
| ۳️⃣ امضای قرارداد اولیه (MOU) | ✔️ امضای قرارداد اولیه | ✔️ امضای قرارداد اولیه |
| ۴️⃣ پرداخت پیش‌پرداخت | ✔️ پرداخت حداقل ۱۰% پیش‌پرداخت | ✔️ پرداخت پیش‌پرداخت به سازنده |
| ۵️⃣ دریافت NOC از سازنده | ❌ نیاز به NOC نیست | ✔️ نیاز به NOC از سازنده |
| ۶️⃣ پرداخت هزینه‌های سند | ✔️ پرداخت هزینه ۴٪ از قیمت ملک | ✔️ پرداخت هزینه ۴٪ از قیمت ملک |
| ۷️⃣ مراجعه به DLD برای صدور سند | ✔️ مراجعه به DLD و صدور سند | ✔️ مراجعه به DLD و صدور سند |
| ۸️⃣ پرداخت هزینه‌های تراستی آفیس | ✔️ پرداخت هزینه‌های تراستی آفیس | ✔️ پرداخت هزینه‌های تراستی آفیس |
| ۹️⃣ دریافت سند نهایی | ✔️ صدور و دریافت سند جدید | ✔️ دریافت سند نهایی پس از تکمیل پروژه |
| پرداخت اقساط باقی‌مانده | ❌ اقساط تمام شده است | ✔️ اقساط باقی‌مانده طبق جدول پرداخت به سازنده |
| ✅ تأسیس مالکیت جدید | ✔️ انتقال مالکیت به خریدار جدید | ✔️ انتقال مالکیت به خریدار جدید پس از تکمیل پروژه |
تفاوت بین انتقال مالکیت و فروش ملک در دبی
- انتقال مالکیت به معنای تغییر نام مالک در سند رسمی ملک است و این فرآیند می‌تواند به دلایل مختلفی مانند هدیه دادن ملک، ارث یا تغییر مالکیت شرکتی انجام شود. در این روش، ممکن است هیچ انتقال پولی بین طرفین صورت نگیرد، زیرا هدف صرفاً تغییر رسمی مالکیت است و لزوماً به فروش مرتبط نیست. این نوع انتقال در دبی تحت نظارت دپارتمان اراضی دبی (DLD) انجام می‌شود و برای اطمینان از صحت و قانونی بودن آن، مدارک و مراحل مشخصی باید طی شود. همچنین در مواردی که انتقال مالکیت بدون جابه‌جایی پول انجام می‌شود، توجه به انتقال پول به امارات اهمیت دارد تا مسائل مالی و قانونی به درستی مدیریت شود.
- فروش ملک فرآیندی است که در آن مالک فعلی ملک خود را به شخص دیگری می‌فروشد و پس از انجام توافقات مالی، انتقال مالکیت صورت می‌گیرد. بنابراین، فروش همیشه شامل انتقال مالکیت است، اما انتقال مالکیت همیشه به معنی فروش نیست، زیرا انتقال مالکیت می‌تواند بدون دریافت وجه و در شرایطی مانند هدیه دادن یا تغییر مالکیت شرکتی نیز انجام شود. برای سرمایه‌گذاری موفق، شناخت بهترین مناطق دبی برای سرمایه گذاری اهمیت زیادی دارد تا انتخاب هوشمندانه‌تری داشته باشید.
مراحل انتقال مالکیت ملک در دبی
انتقال مالکیت در صورت آماده بودن ملک
۱. تنظیم قرارداد اولیه (MOU)
پس از انتخاب ملک مناسب و توافق خریدار و فروشنده، یک توافق‌نامه خرید (MOU – Memorandum of Understanding) بین طرفین امضا می‌شود. این قرارداد شامل شرایط خرید، مبلغ معامله و تاریخ انتقال سند است.
۲. پرداخت پیش‌پرداخت
در این مرحله، خریدار ۱۰٪ از مبلغ کل ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت پرداخت می‌کند. این مبلغ به‌صورت چک امانی (غیرقابل نقد شدن) در دفتر مشاور املاک نگهداری می‌شود تا انتقال مالکیت کامل شود.
۳. دریافت تأییدیه از شرکت سازنده (NOC)
برای املاک آماده، به‌طور معمول نیازی به تأییدیه‌های پیچیده از توسعه‌دهنده نیست. در عوض، فروشنده باید نامه عدم مخالفت (NOC) را از شرکت سازنده دریافت کند. این نامه تأیید می‌کند که ملک هیچ بدهی معوقه‌ای به شرکت سازنده ندارد و آماده انتقال به مالک جدید است.
۴. مراجعه به دفتر رسمی انتقال سند (Trustee Office)
در روز انتقال سند، خریدار و فروشنده باید در یکی از دفاتر رسمی املاک دبی (Trustee Office) که تحت نظارت دپارتمان زمین دبی (DLD) قرار دارد، حاضر شوند تا مراحل قانونی انتقال مالکیت به درستی انجام شود.
: مدارک موردنیاز برای انتقال سند
- توافق‌نامه MOU
- نامه NOC از شرکت سازنده
- چک‌های بانکی مدیریتی (Manager Cheques) در وجه فروشنده
- رسید پرداخت هزینه انتقال سند (۴٪ از قیمت ملک – پرداخت توسط خریدار)
- رسید پرداخت هزینه‌های اداری و کمسیون مشاور املاک (۲٪ از قیمت ملک)
۵. انتقال مالکیت و صدور سند جدید
اگر تمامی مدارک کامل و بدون نقص باشد، انتقال مالکیت در عرض چند دقیقه انجام می‌شود. سند جدید پس از یک ساعت در اختیار مالک جدید قرار می‌گیرد.
مطالعه کنید: خرید آپارتمان در دبی
نکات اضافی درباره املاک آماده:
برای املاک آماده، فرآیند انتقال مالکیت نسبتاً سریع‌تر است چرا که ملک از قبل تکمیل و آماده برای انتقال است. در این نوع املاک، معمولاً نیازی به دریافت تأییدیه‌های خاص از توسعه‌دهنده وجود ندارد، و پس از دریافت نامه عدم مخالفت NOC و پرداخت هزینه‌ها، انتقال مالکیت به‌سرعت صورت می‌گیرد.
انتقال مالکیت در صورت آماده نبودن ملک (Off-Plan)
برای املاک Off-Plan (در حال ساخت)، فرآیند انتقال مالکیت به‌طور کلی مشابه املاک آماده است، با این تفاوت که مراحل خاصی باید طی شود تا اطمینان حاصل شود که شرایط پروژه مطابق با توافقات است. از آنجایی که ملک هنوز تکمیل نشده، برخی اقدامات اضافی باید انجام گیرد. در این شرایط، فروشنده باید با ارائه سند Oqood، که توسط دپارتمان زمین دبی (DLD) صادر شده است، صحت مالکیت خود را به خریدار اثبات کند. همچنین، انتخاب منطقه مناسب برای خرید ملک اهمیت زیادی دارد و می‌توانید لیست بهترین مناطق دبی برای خرید خانه را بررسی کنید.
دریافت تأییدیه از شرکت توسعه‌دهنده
فروشنده باید تأییدیه از سازنده یا توسعه‌دهنده پروژه (معمولاً در قالب سند Oqood) را ارائه دهد تا صحت ملک و وضعیت پروژه تأیید شود. این تأییدیه اطمینان می‌دهد که ملک هنوز در دست ساخت است و مالک هیچ بدهی‌ای به سازنده ندارد.دریافت NOC (No Objection Certificate)
در این مرحله، خریدار نیاز به دریافت نامه عدم اعتراض (NOC) از سازنده دارد. این نامه تایید می‌کند که سازنده یا توسعه‌دهنده با انتقال مالکیت ملک به خریدار جدید مشکلی ندارد و هیچ بدهی یا اقساط معوقه‌ای وجود ندارد.تأییدیه پرداخت اقساط
در صورتی که خریدار پیش از تکمیل پروژه اقساطی برای ملک پرداخت کرده باشد، لازم است که تمام پرداخت‌های انجام‌شده و باقی‌مانده اقساط توسط فروشنده به‌طور رسمی تأیید و در قرارداد ذکر شود.صدور سند نهایی پس از تکمیل پروژه
پس از تکمیل پروژه و دریافت سند نهایی، خریدار و فروشنده می‌توانند برای انتقال مالکیت نهایی به DLD (دپارتمان زمین دبی) مراجعه کنند. در این مرحله، سند نهایی پس از تایید تمامی پرداخت‌ها و مراحل ذکر شده، به‌طور رسمی صادر و به نام خریدار جدید ثبت می‌شود.
مراحل تکمیل فرآیند انتقال مالکیت:
در نهایت، در روز انتقال، پس از انجام تمامی مراحل و تأییدیه‌ها، مالک جدید در دفتر Trastee Office حاضر می‌شود و تمامی هزینه‌ها طبق توافق پرداخت می‌شود تا سند به نام وی منتقل شود.
- هزینه اقساط پرداخت‌شده تا تاریخ فروش
- سود درخواستی (Premium)
- هزینه ۴٪ از قیمت ملک برای سند DLD
- کمیسیون مشاور املاک (۲٪ از مبلغ کل ملک)
- هزینه تراستی آفیس (Trustee Office)
پس از این مرحله، سند جدید در عرض چند دقیقه صادر و به مالک جدید تحویل داده می‌شود
نکات مهم برای املاک در حال ساخت
نهایتاً، باقی اقساط طبق جدول پرداخت خریدار جدید با سازنده پروژه ادامه خواهد داشت تا زمان تحویل یا پس از تحویل ملک. به عبارت دیگر، خریدار جدید باید اقساط باقی‌مانده را طبق شرایط توافقی با سازنده پرداخت کند. این اقساط ممکن است تا زمان تکمیل پروژه یا حتی پس از تحویل ملک ادامه داشته باشد.
توصیه می‌شود که پیش از خرید ملک در حال ساخت، شرایط سازنده را به دقت بررسی کنید، زیرا پروژه‌های مختلف (مانند پروژه‌های داماک یا سازندگان دیگر) ممکن است شرایط متفاوتی در رابطه با پرداخت اقساط، تحویل ملک، و انتقال مالکیت داشته باشند.
نکات قابل توجه هنگام انتقال مالکیت ملک در دبی
هرچند که انتقال مالکیت در دبی از طریق مشاور املاک انجام می‌شود، اما Trastee Office که زیر نظر دایره اراضی دبی (DLD) است، مسئولیت نهایی ثبت انتقال سند و تکمیل فرآیند قانونی را دارد. این دفاتر کاملاً معتبر هستند و برای اطمینان از صحت انتقال باید از آن‌ها استفاده کنید. علاوه بر این، شرکت‌هایی مانند شرکت اعمار دبی نقش بزرگی در توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات شهر دارند و می‌توانند گزینه‌های خرید مناسبی را پیشنهاد دهند.
گواهی NOC برای املاک در حال ساخت
برای انتقال مالکیت املاک در حال ساخت (Off-Plan)، تأییدیه NOC از سازنده یا شرکت توسعه‌دهنده الزامی است. این گواهی نشان می‌دهد که فروشنده هیچ بدهی به سازنده ندارد و ملک از نظر قانونی آماده برای انتقال است. این مرحله بسیار مهم است و نباید نادیده گرفته شود. علاوه بر این، اگر قصد دارید یک ملک در حال ساخت خریداری کنید، می‌توانید اطلاعات بیشتری در مورد خرید خانه در حال ساخت در دبی جمع‌آوری کنید.تأثیر تاریخ تحویل در املاک در حال ساخت
اگر ملکی که خریداری می‌کنید هنوز به اتمام نرسیده، باید به تاریخ تحویل و همچنین اقساط پرداخت‌شده توجه کنید. انتقال مالکیت در این نوع املاک تا زمانی که پروژه به اتمام نرسد، ممکن است با برخی تغییرات همراه باشد.بررسی هزینه‌های اضافی
هزینه‌های مرتبط با انتقال مالکیت در دبی معمولاً شامل هزینه‌های دفتری، هزینه ثبت سند، و کمیسیون مشاور املاک است. بنابراین، پیش از آغاز فرآیند، بهتر است این هزینه‌ها را به‌دقت بررسی کنید تا هیچ‌گونه شگفتی در پایان کار نداشته باشید. علاوه بر این، آشنایی با هزینه‌های نگهداری خانه در دبی نیز می‌تواند در برنامه‌ریزی مالی شما کمک کند.مشاوره با وکیل ملکی
اگر مطمئن نیستید که انتقال مالکیت به‌درستی و بدون مشکل انجام خواهد شد، مشاوره با یک وکیل متخصص در زمینه املاک دبی می‌تواند به شما کمک کند تا فرآیند قانونی را با اطمینان بیشتری طی کنید.
همچنین بخوانید: کار در عمان و دبی
هزینه‌های انتقال مالکیت در دبی
انتقال مالکیت بسته به نوع آن، شامل هزینه‌های متفاوتی است:
- کارمزد انتقال ملک (برای فروش): ۴٪ از ارزش ملک (پرداخت به DLD).
- هزینه انتقال مالکیت بدون فروش (بین اعضای خانواده یا تغییر مالکیت شرکتی): هزینه‌های خاص بر اساس نوع انتقال.
- هزینه‌های اداری: بین ۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم، بسته به نوع ملک.
- کارمزد دفتر اسناد رسمی (Trustee Office): بین ۲,۰۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم.
- هزینه NOC: بسته به توسعه‌دهنده، بین ۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم.
انتقال مالکیت بدون فروش ملک
در برخی موارد، انتقال مالکیت بدون فروش انجام می‌شود، از جمله:
- انتقال به اعضای خانواده (مثل همسر، فرزندان، یا والدین).
- انتقال مالکیت به یک شرکت تحت مدیریت شخص.
- هدیه دادن ملک به فرد دیگر (Gift Deed).
- تبدیل مالکیت فردی به مالکیت مشترک.
همچنین بخوانید: محله ایرانی ها در دبی
سوالات متداول (FAQ)
سوال: آیا انتقال مالکیت همیشه به معنای فروش ملک است؟
پاسخ: خیر، انتقال مالکیت می‌تواند در قالب هدیه، انتقال خانوادگی، یا تغییر مالکیت شرکت باشد.
سوال: چقدر طول می‌کشد تا مالکیت یک ملک در دبی منتقل شود؟
پاسخ: معمولاً بین ۷ تا ۱۰ روز کاری، اما در موارد خاص ممکن است بیشتر باشد.
سوال: آیا برای انتقال مالکیت باید حضور فیزیکی داشت؟
پاسخ: بله، مگر اینکه یکی از طرفین وکالت رسمی داشته باشد.
سوال: آیا انتقال ملک مشمول مالیات است؟
پاسخ: خیر، اما هزینه‌های اداری و انتقال وجود دارد.
سخن پایانی
فرآیند انتقال مالکیت ملک در دبی نسبتاً ساده، اما وابسته به نوع انتقال و قوانین مربوط به آن است. این فرآیند تحت نظارت دپارتمان زمین دبی انجام شده و شامل هزینه‌ها و مدارک مشخصی است. همچنین، انتقال مالکیت لزوماً به معنای فروش نیست و در برخی موارد مانند هدیه، ارث یا تغییر مالکیت شرکتی رخ می‌دهد. علاوه بر این، خرید ملک در دبی می‌تواند منجر به دریافت اقامت دبی شود، که یکی از مزایای این سرمایه‌گذاری است.
اگر قصد انتقال مالکیت ملک خود را دارید، پیشنهاد می‌کنیم با کارشناسان حقوقی و املاک مشورت کنید تا فرآیند به درستی و بدون مشکل انجام شود
